类REITs现“专项+ABS” 模式 首誉光控专户退出在望

      随着商业地产的资本运作以及ABS等工具的愈发成熟，越来越多核心位置的物业资产通过ABS的方式亮相资本市场。

      21世纪经济报道记者日前获悉，天风光大-亿利生态广场一期资产支持专项计划（下称亿利生态ABS）已于2016年12月取得深交所挂牌无异议函，于2017年1月17完成发行，将在春节后正式挂牌。

      该项目一期总规模10.77亿元，是国内首单引入特殊资产服务商创新交易结构的私募REITs。同样由于底层资产原持有人亿利资源集团是一家环保企业，该项目也是首单盘活存量资产，支持绿色企业发展的私募REITs。

      记者获得的一份推介材料显示，多家金融机构参与了该项目的发行，其中ABS管理人是天风证券，信托SPV由昆仑信托设立，其基础资产是首誉光控作为管理人发起的一只地产投资专项计划。

      和过去一些地产私募类REITs在基础资产环节，架构广义的契约型基金不同，此次的首誉专项计划是一只基金子公司的专户产品，这也是私募REITs中较为少见的专项计划+ABS模式。

      由此，原始权益人也正是作为专项计划管理人出现的中邮基金子公司——首誉光控资产管理有限公司；地产基金管理机构光控安石则是该项目的特殊资产服务商。

      这也意味着，和过去ABS管理人单方面参与项目有所不同，亿利生态ABS中至少3家持牌机构参与了项目运作。此次ABS的主要不同体现在原始权益人首誉光控和特殊资产服务商光控安石联手合作主动吸纳优质资产，将传统的ABS发行从投行模式向销售交易模式进行转变，以实现风险、收益和评级要求更加定制化的ABS资产发行。这种操作模式更加符合ABS发行人的降低融资成本及提高资产周转率的需求，同时也进一步挖掘ABS产品的独特优势，而并非仅仅将其作为债权融资的替代品。

      值得一提的是，首誉光控此前也成作为REITs类ABS的管理人出现，例如此前的大融城ABS就是由首誉光控所管理。

      在交易结构上，首誉专项计划本身将其持有基础资产的股权和债权委托昆仑信托设立财产信托，亿利生态ABS受让亿利专项计划持有的昆仑信托的财产权信托受益权最终控制基础资产。

21世纪经济报道记者获悉，首誉光控此前还曾通过设立不动产专项计划对亿利专项计划进行投资。而亿利生态ABS的发行挂牌完成，也意味着首誉光控对该物业的前轮投资将成功退出。