北大光华REITs报告：“公募基金+ABS”是中国实现公募REITs的首选方案

　　上述两种模式究竟哪一个才是REITs市场的最佳实践？一直是REITs领域的重要问题。报告指出，无论选择何种模式，信息不对称和利益冲突条件下的代理问题都是REITs治理的核心，而在外部管理模式下，这一问题尤其值得关注。

　　报告称，在现有机制下，管理人(管理团队)以自身利益的短期利益为最大化原则，而REITs持有人很难监督管理人行为，从而导致REITs价值的损失，具体表现为三个方面，分别为追求规模、关联交易、资源分配。

　　此外，报告提到，理论与实务的研究，给中国REITs市场带来了四点启示：

　　第一，管理模式的选择并没有一个统一的最优解，应基于市场发展阶段与环境，采取最适合的模式；

　　第二，管理模式的选择不是静态的，可以根据REITs市场的发展进行改革与完善；

　　第三，无论采取什么模式，核心问题是打造和充分利用资产管理能力以及降低代理成本；

　　第四，增加不动产市场及REITs管理的透明度，采取更为合理的激励机制，是降低代理成本最有效的办法。

　　中国之路：“公募基金+ABS”的外部管理模式

　　报告认为，基于现有的法律和市场环境，“公募基金+ABS”是中国实现公募REITs的首选方案。

　　报告称，根据现有的法律框架，公募REITs试点可以选择的模式有两种：一是基于美国的经验，根据中国的《公司法》、《证券法》，采取“公司型”模式；第二种是在《基金法》的基础上设计“契约型”模式。[page]分页标题[/page]

　　而在路径选择上，报告认为，中国公募REITs试点应遵循以下两个指导思想：选择成本相对低、难度相对小的模式，加快试点步伐；以创造良性的市场生态为目的，以投、融资双方的价值创造为核心原则。

　　因此，报告建议以《证券投资基金法》作为REITs的立法依据，采用“契约型”模式。报告认为，采用这种模式可以充分借鉴证券投资基金的经验，降低监管成本，能够在现有制度上尽快推出产品；从立法成本、设计难度等方面考虑，基金契约型模式是现阶段的一个相对优选方案。

　　在具体做法上，鉴于《基金法》及相关规章对于基金投资标的的规定，如果REITs以公募基金作为载体，REITs将较难直接投资股权或不动产资产。考虑到资产证券化制度规则已经较为成熟，不动产支持证券(ABS)将成为REITs的投资标的的自然选择，从而形成“公募基金+ABS”模式。